Este año hemos celebrado numerosas juntas de propietarios en las que se ha debatido, aprobado o rechazado la posibilidad de permitir alquileres vacacionales en las propiedades, las conocidas VUT. Es un tema cada vez más recurrente en las comunidades de la Costa del Sol, y aunque la normativa cambió oficialmente en abril de 2025, a día de hoy todavía existen muchas dudas entre los propietarios sobre cómo se aprueba este tipo de licencia y qué mayoría es necesaria.
La normativa andaluza actual exige que todo propietario que quiera registrar su inmueble como vivienda de uso turístico cuente con el consentimiento expreso de la comunidad. Dicho consentimiento puede ser general (para toda la comunidad) o individual, para autorizar un caso concreto. Pero en ambos supuestos, la decisión debe ser tomada en junta con mayoría cualificada.
La ‘mayoría cualificada’ está integrada por tres quintas (3/5) partes de la totalidad de propietarios, que además representen al menos el 60% de las cuotas de participación. Esta no se refiere solo a los presentes en la junta, sino a la totalidad de los propietarios de la comunidad. Por ello, la ley permite también la asistencia de los propietarios ausentes, pero con una condición, dada la delicadeza del asunto que se debate.
Para que los votos de los ausentes se computen como favorables para alcanzar la mayoría de 60%, es necesario que la resolución haya sido aprobada al menos por mayoría simple de los asistentes a la propia junta (es decir, más votos a favor que en contra). Una vez superado este mínimo, se notifica a todos los propietarios el acta, y los ausentes disponen de 30 días naturales para expresar su oposición. Si no lo hacen transcurrido dicho plazo, su voto se suma como favorable al acuerdo.
Veámoslo con un ejemplo: en una comunidad de 20 propietarios, al menos 12 deben votar a favor y representar el 60% del coeficiente total. Si acuden a la junta 10 personas y 6 votan a favor (mayoría simple), se activa el cómputo presunto de los ausentes. Si ningún ausente se opone en el plazo de 30 días desde la recepción del acta, esos votos se suman a favor, y se podría alcanzar una mayoría cualificada de 3/5. Por el contrario, si en esa misma junta solo votaran a favor 4 propietarios, no se alcanzaría la mayoría simple y, por lo tanto, los votos de los ausentes no podrían sumarse al resultado, lo que invalidaría el acuerdo.
Además de autorizar o no las TUVs, la comunidad también puede aprobar un aumento de hasta un 20% en la cuota ordinaria para los propietarios que tengan una vivienda con licencia turística. Este recargo también deberá ser aprobado con la misma mayoría de tres quintas partes del total de propietarios y cuotas. Es importante destacar que este incremento deberá aplicarse por igual a todos aquellos que tengan una licencia activa, independientemente del número de días que alquilen su vivienda.
Para garantizar objetividad y evitar conflictos, se utiliza como referencia el registro público de la Junta de Andalucía. Si un propietario no desea abonar este recargo por no alquilar su vivienda como VUT, deberá iniciar el proceso de anulación de la licencia o aportar pruebas de que se trata de su domicilio habitual o que está alquilado de larga duración. Solo en estos casos podrá quedar exento del pago. De esta forma se asegura un trato justo para todos y se evitan agravios comparativos entre vecinos.
En resumen, esta normativa refuerza el papel de las comunidades a la hora de decidir sobre el uso turístico de las propiedades. Cada propietario conserva su derecho a proponer, pero es la comunidad, a través de un procedimiento claro y democrático, la que decide y el resultado es indeterminado, comunidades a favor y comunidades en contra, ahora más que nunca, ¡las mayorías deciden!
